Midler fra drift er kontantstrømmene som genereres av en virksomhets virksomhet, vanligvis en eiendomsinvestering (REIT). Dette tiltaket brukes ofte til å bedømme REITs operasjonelle ytelse, spesielt når det gjelder investering i dem. Midler fra driften inkluderer ikke finansieringsrelaterte kontantstrømmer, for eksempel renteinntekter eller renteutgifter. Det inkluderer heller ikke gevinster eller tap ved salg av eiendeler, eller avskrivninger på anleggsmidler. Dermed er beregningen av midler fra driften:
Nettoinntekt - Renteinntekter + Renteutgifter + Avskrivninger
- Gevinst på salg av eiendeler + Tap på salg av eiendeler
= Midler fra drift
For eksempel rapporterer ABC REIT nettoinntekt på $ 5.000.000, avskrivninger på $ 1.500.000, og en gevinst på $ 300.000 ved salg av en eiendom. Dette resulterer i midler fra drift på $ 6.200.000.
En variasjon på fondet fra operasjonskonseptet er å sammenligne det med aksjekursen i et selskap (vanligvis et REIT). Dette kan brukes i stedet for forholdet mellom pris og inntjening, som inkluderer de nettopp nevnte tilleggsregnskapsfaktorene.
Midlene fra operasjonskonseptet er nødvendig, spesielt for analysen av en REIT, fordi avskrivninger ikke skal tas med i resultatene av driften når de underliggende eiendelene styrker verdien, snarere enn avskrives; Dette er en vanlig situasjon når det gjelder eiendomsmidler.
Midlene fra operasjonskonseptet anses å være en bedre indikator på driftsresultatene til en virksomhet enn nettoinntekt, men husk at regnskapskikarer kan påvirke en rekke aspekter av regnskapet. Dermed er det alltid bedre å stole på en blanding av målinger, i stedet for et enkelt mål som potensielt kan vrides.
Justerte midler fra driften
Det er mulig å justere formelen ytterligere for noen typer kapitalutgifter som er gjentatte i naturen; avskrivninger knyttet til gjentatte utgifter for å opprettholde en eiendom (for eksempel utskifting av tepper, interiørmaling eller overflatebehandling av parkeringsplassen) bør inkluderes i FFO-beregningen. Dette endrede formatet gir lavere lønnsomhetstall. Denne reviderte versjonen av konseptet kalles justerte midler fra driften.
